Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii
Trzy umowy, jeden numer i jeden podpis u notariusza. Ten przewodnik pokazuje, co podpisujesz na każdym etapie i gdzie znikają pieniądze nieuważnych.
Odpowiedź w skrócie
Zakup mieszkania w Hiszpanii przebiega w trzech krokach dokumentowych: umowa rezerwacyjna (blokuje nieruchomość), umowa arras (zadatek z konsekwencjami) i escritura, czyli akt notarialny u hiszpańskiego notariusza. Do tego potrzebujesz numeru NIE, hiszpańskiego konta bankowego w praktyce większości transakcji oraz, jeśli nie chcesz latać na każdy podpis, pełnomocnictwa notarialnego. Każdy z tych dokumentów podpisujesz zwykle po hiszpańsku: dlatego przygotowujemy je w dwóch kolumnach, po polsku i po hiszpańsku, i sprawdzamy przed podpisem.
Krok 0: numer NIE, bez niego nie kupisz
NIE (Número de Identidad de Extranjero) to numer identyfikacyjny cudzoziemca. Jest potrzebny do aktu notarialnego, do podatków od zakupu i do umowy z bankiem. Wyrabia się go w Hiszpanii (Oficina de Extranjería lub komisariat) albo przez hiszpański konsulat. Można go też uzyskać przez pełnomocnika, jeśli udzielisz pełnomocnictwa notarialnego.
Krok 1: umowa rezerwacyjna, czyli blokada oferty
Pierwszy podpis i pierwsze pieniądze. Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva) zdejmuje nieruchomość z rynku na czas uzgodnień. Jeśli nie ma w niej terminu, warunków zwrotu depozytu i tego, co się dzieje, gdy sprzedający się wycofa, Twoje pieniądze wiszą w próżni. To najczęstszy moment, w którym Polacy podpisują cokolwiek, bo „to tylko rezerwacja”.
Krok 2: umowa arras, czyli zadatek z zębami
Arras to nie zaliczka. To umowa, która rozstrzyga, kto traci pieniądze, gdy transakcja się rozpadnie. W wariancie arras penitenciales: jeśli wycofa się kupujący, traci zadatek; jeśli sprzedający, oddaje go podwójnie. Źle opisany wariant arras potrafi odebrać Ci prawo do dochodzenia sprzedaży w ogóle. To tutaj rozstrzyga się realne bezpieczeństwo Twojego zakupu.
Krok 3: escritura, czyli akt notarialny
Dzień u notariusza to szybka procedura w obcym języku. Podpisujesz escritura de compraventa: przechodzi własność i płacisz resztę ceny. Wszystko, co miało być sprawdzone (obciążenia hipoteczne, stan prawny, kto naprawdę jest właścicielem, zaległości wspólnoty), musi być sprawdzone wcześniej. Po podpisie akt trafia do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad).
Kupujesz od dewelopera? Dochodzi czwarty dokument
Przy zakupie na rynku pierwotnym (obra nueva) podpisujesz umowę deweloperską, a ustawa budowlana LOE przewiduje trzy okresy odpowiedzialności za usterki: dziesięć lat za wady konstrukcyjne, trzy lata za wady zdatności do zamieszkania i rok za wykończeniowe. Zabezpieczenie wpłat na budowę musi wynikać z umowy, nie z zaufania.
Nie musisz latać do Hiszpanii na każdy podpis
Pełnomocnictwo notarialne (poder notarial) pozwala, żeby ktoś podpisał za Ciebie rezerwację, arras albo nawet escritura. Nikt nie może zawrzeć umowy w cudzym imieniu bez upoważnienia (art. 1259 kodeksu cywilnego), a do zakupu, sprzedaży czy obciążenia hipoteką potrzebne jest pełnomocnictwo wyraźne, bo zwykłe pełnomocnictwo ogólne obejmuje tylko czynności administracyjne (art. 1713). Kluczowy jest zakres: pełnomocnictwo za szerokie to ryzyko, za wąskie to zablokowana transakcja. Dokumenty z Polski do użycia w Hiszpanii mogą wymagać apostille i tłumaczenia przysięgłego.
Ile to kosztuje i czego ta strona celowo nie podaje
Podatki od zakupu różnią się zależnie od wspólnoty autonomicznej i od tego, czy kupujesz rynek wtórny (podatek ITP) czy pierwotny (IVA plus AJD). Stawki zmieniają się i zależą od regionu, dlatego nie podajemy tu jednej tabelki: konkretne liczby liczymy dla Twojej transakcji i Twojego regionu. Nieaktualna tabelka w internecie to najdroższy rodzaj oszczędności.
Najczęściej zadawane pytania
Jakie dokumenty podpisuje się przy zakupie mieszkania w Hiszpanii?
Zwykle trzy: umowę rezerwacyjną, umowę arras (zadatek) i escritura, czyli akt notarialny. Przy zakupie od dewelopera dochodzi umowa deweloperska. Każdy etap ma własne ryzyka i własne klauzule.
Czy potrzebuję numeru NIE, żeby kupić nieruchomość w Hiszpanii?
Tak. NIE jest potrzebny do aktu notarialnego i do rozliczenia podatków od zakupu. Można go uzyskać w Hiszpanii, przez konsulat albo przez pełnomocnika.
Czym różni się arras od zwykłej zaliczki?
Arras ma skutki ustawowe: w wariancie penitenciales kupujący, który się wycofa, traci zadatek, a sprzedający oddaje go podwójnie. Zaliczka takich skutków sama z siebie nie ma. Wariant musi być wpisany do umowy wprost.
Czy mogę kupić mieszkanie w Hiszpanii bez przyjazdu?
Tak, przez pełnomocnictwo notarialne o dobrze opisanym zakresie. Dokumenty sporządzone w Polsce mogą wymagać apostille i tłumaczenia przysięgłego, zanim hiszpański notariusz je przyjmie.
Ile wynoszą podatki od zakupu nieruchomości w Hiszpanii?
Zależy od wspólnoty autonomicznej i od tego, czy kupujesz rynek wtórny (ITP) czy pierwotny (IVA plus AJD). Stawki są regionalne i zmienne, dlatego liczymy je indywidualnie dla konkretnej transakcji zamiast podawać jedną tabelę.