Nie ma nic smutniejszego niż stanąć przed sądem,
broniąc klauzuli umowy pobranej z internetu.
Przewodnik · krok po kroku
Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii
Trzy umowy, numer NIE i akt notarialny: co podpisujesz na każdym etapie.
Czytaj przewodnik →
Przewodnik · dokumenty
Apostille: co to jest i kiedy jej potrzebujesz
60 zł za dokument w MSZ, a między krajami UE często w ogóle zbędna.
Czytaj przewodnik →
Katalog umów
Katalog umów
Dokumenty PL/ES w dwóch kolumnach, które realnie zabezpieczają Twoją
inwestycję w Hiszpanii.
I
Umowa najmu sezonowego
Umowa na tymczasowy najem nieruchomości w Hiszpanii, przeznaczona do użytku sezonowego lub przejściowego, regulowana przez Ustawę o Najmach Miejskich (LAU).
Dowiedz się więcej →II
Umowa najmu długoterminowego
Umowa na stały najem mieszkania w Hiszpanii, regulowana przez Ustawę o Najmach Miejskich (LAU), zapewniająca stabilność najemcy.
Dowiedz się więcej →III
Umowa przedwstępna (Arras)
Zabezpieczenie zadatku (arras penitenciales) w transakcji kupna-sprzedaży w Hiszpanii, regulowane przez Kodeks Cywilny (art. 1454 CC).
Dowiedz się więcej →IV
Analiza zakupu (Akt notarialny)
Przegląd aktu notarialnego kupna nieruchomości w Hiszpanii, regulowany przez Ustawę o Notariacie.
Dowiedz się więcej →
Germán Bercovitz
Germán Bercovitz
Współpraca z elitarnym prawnikiem w Hiszpanii.
Germán Bercovitz jest pierwszym w Hiszpanii profesorem uniwersyteckim z doktoratem z własności intelektualnej (Real Colegio de España w Bolonii, Catedrático de Derecho Civil).
Wiodący specjalista w prawie autorskim, ochronie sztuk plastycznych i wzornictwa – książki wydane w Hiszpanii i za granicą.
Współautor najpopularniejszego podręcznika "Manual de Propiedad Intelektual" w Hiszpanii.
Członek Mastera IP na UAM i Mastera Prawa Cyberbezpieczeństwa na ULE.
Członek Rady Doradczej "Pe.i Revista de Propiedad Intelectual", ex-Sekretarz Generalny SGAE.
Kieruje zespołem w Bercovitz & Bercovitz, oferującym globalne doradztwo prawne na najwyższym poziomie.
Ta współpraca zapewnia umowom rewidowanym przez PGK elitarną ochronę prawną.
Polska Grupa Konsultingowa
Polska Grupa Konsultingowa
Obsługa online na terenie całej Hiszpanii.
Kto wykonuje usługę
Analiza prawna jest realizowana we współpracy z kancelarią Bercovitz & Bercovitz. Raport Ryzyk jest podpisany przez adwokata. PGK koordynuje cały proces, przygotowuje dokumentację bilingwalną (PL/ES) i zapewnia komunikację w języku polskim na każdym etapie.
Czego nie robimy
Nie negocjujemy z drugą stroną (chyba że uzgodnimy to osobno). Nie gwarantujemy wyniku; dostarczamy analizę techniczno-prawną, decyzja należy do Ciebie. Nie oceniamy umów za darmo. Nie udzielamy porad telefonicznych bez podpisanego zlecenia.
Analizujemy umowy przed podpisaniem
Analizujemy umowy przed podpisaniem
Konkretnie. Bez lania wody. Bez ryzyka „umowy z internetu”.
Analiza ryzyk, negocjacje i przygotowanie umów we współpracy z adwokatem. Umowy, które
działają w realiach Hiszpanii.
Analiza kontraktu
od 290 €
+ IVA · analiza ryzyk
I
Zlecenie
Podpisujesz zlecenie usługi: zakres analizy, termin realizacji, cenę i zasady ochrony Twoich danych (RODO). Żadnych ukrytych kosztów.
II
Kwestionariusz
Wypełniasz krótki kwestionariusz: kim jesteś w umowie, co chcesz zabezpieczyć, co Cię niepokoi. Analiza dopasowana do Twojej sytuacji, nie ogólna.
III
Analiza prawna
Analizujemy Twoją umowę klauzula po klauzuli. Porównujemy z obowiązującym prawem (LAU, Código Civil, przepisy autonomiczne), doktryną prawniczą i aktualnym orzecznictwem.
IV
Walidacja adwokacka
Wnioski z analizy przechodzą przez adwokata z kancelarii Bercovitz & Bercovitz. Adwokat weryfikuje podstawy prawne i podpisuje raport.
V
Raport Ryzyk
Otrzymujesz Raport Ryzyk (PDF): kwalifikacja prawna umowy, ocena każdej klauzuli (ZGODNA / RYZYKO / PROBLEM), mapa ryzyk, brakujące klauzule, rekomendacje i cytowane orzeczenia. Podpisany przez adwokata.
VI
Konsultacja
15–20 min rozmowy telefonicznej lub wideo: omawiamy raport, wyjaśniamy wątpliwości, planujemy kolejne kroki.
VII
Decyzja
Decyzja należy do Ciebie: podpisujesz umowę (znasz ryzyka), negocjujesz zmiany (raport jest Twoim argumentem) lub zamawiasz nową umowę PL/ES (odliczamy koszt analizy).
Kontakt
Kontakt
Chcesz wysłać umowę do weryfikacji lub zamówić przygotowanie umowy PL/ES? Napisz do nas lub zadzwoń. Odpowiemy z informacją, co potrzebujemy i jaki będzie koszt.
Telefon: +34 644 106 222
E-mail: info@pgkhiszpania.com
Dane firmy: Polska Grupa Konsultingowa S.L. (CIF: B22682827)
Adres: C/ Matilde Peñaranda 27, 5.º A, 03183 Torrevieja (Alicante) – Mapa Google
Uwaga: nie jesteśmy kancelarią adwokacką. Działamy jako zespół konsultingowy; w sprawach wymagających obsługi adwokackiej współpracujemy z zewnętrznym adwokatem. Usługi o charakterze prawnym są świadczone przez adwokata współpracującego.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
1. Umowy najmu długoterminowego (LAU – najem habitualny)
Ile trwa umowa najmu mieszkania w Hiszpanii?
Czas trwania jest swobodnie ustalany przez strony, ale minimalny okres ochronny wynosi 5 lat (gdy wynajmujący jest osobą fizyczną) lub 7 lat (gdy wynajmujący jest osobą prawną). Jeśli strony ustalą krótszy okres, umowa automatycznie przedłuża się co roku aż do osiągnięcia tego minimum (art. 9 LAU). Po tym okresie następuje maksymalnie 3-letnia prorroga milcząca.
Ile wynosi kaucja (fianza)?
Obowiązkowa kaucja wynosi 1 miesięczny czynsz w najmie mieszkaniowym i 2 miesięczne w najmie na cele inne niż mieszkaniowe (art. 36.1 LAU). W pierwszych 5/7 latach kaucja nie podlega aktualizacji. Po tym okresie można ją dostosować do aktualnego czynszu.
Czy można podwyższyć czynsz co roku?
Tylko jeśli strony wyraźnie to zapisały w umowie. Maksymalny wzrost to wskaźnik IRAV (od 2025 r., publikowany przez INE). W latach 2022–2024 obowiązywał tymczasowy limit 2% (IGC). Regulacja: art. 18 LAU + Disposición adicional undécima RDL 7/2019.
Ile miesięcy gwarancji dodatkowych (aval, ubezpieczenie) mogę żądać?
Maksymalnie 2 dodatkowe miesięczne czynszu ponad obowiązkową kaucję (łącznie max 3 miesiące) – art. 36.5 LAU (od 2019 r.).
2. Umowa przedwstępna (Contrato de Arras / Umowa rezerwacyjna)
Czy umowa arras jest obowiązkowa przy zakupie nieruchomości?
Nie jest obowiązkowa, ale jest standardem rynkowym i bardzo mocno zalecana. Chroni obie strony i rezerwuje nieruchomość.
Jakie są rodzaje arras i które są najbezpieczniejsze?
Arras confirmatorias – zaliczka
wliczona w cenę (zwrotna).
Arras penitenciales
(najczęściej stosowane) – zadatek karny: kupujący odstępuje → traci całą kwotę;
sprzedający odstępuje → zwraca podwójną kwotę (art. 1454 Código Civil).
Arras penales – kara umowna
za niewykonanie.
Zawsze należy wyraźnie napisać w umowie „arras penitenciales" – inaczej sąd może
uznać je za zwykłą zaliczkę.
Ile zazwyczaj wynosi zadatek?
Zwyczajowo 5–10 % wartości nieruchomości (negocjowalne). Nie ma górnego limitu prawnego.
Co się dzieje, jeśli odstąpię od umowy arras?
Przy arras penitenciales kupujący traci całą wpłaconą kwotę; sprzedający zwraca podwójną kwotę (art. 1454 Código Civil).
3. Najem turystyczny i sezonowy (VUT)
Czy potrzebuję licencji na wynajem turystyczny?
Tak – we wszystkich wspólnotach autonomicznych. Podstawą jest licencja turystyczna z Twojego regionu: declaración responsable + numer w regionalnym rejestrze turystycznym (na Walencji zaczyna się od „VT”), a w wielu gminach dodatkowo licencia de actividad z urzędu gminy. Osobny państwowy numer NRUA z Rejestru Nieruchomości nie jest już wymagany: Sąd Najwyższy skasował go w czerwcu 2026. Na Airbnb i Booking podajesz numer licencji regionalnej. Do tego dochodzi rejestracja gości w SES Hospedajes. Brak licencji = kary regionalne do 600 000 € i blokada ogłoszenia przez platformę. Szczegóły i źródła BOE: legalnywynajemwhiszpanii.com.
Jaka jest różnica między najmem sezonowym (1–11 miesięcy) a turystycznym (<31 dni)?
Najem sezonowy (regulowany przez LAU art. 3) nie wymaga licencji turystycznej ani declaración responsable, jeśli ma uzasadniony cel inny niż turystyka (praca, studia). Najem turystyczny (krótkie, powtarzające się pobyty oferowane kanałami turystycznymi) zawsze wymaga licencji regionalnej i rejestracji gości w SES Hospedajes. Granica nie zależy tylko od liczby dni: każda wspólnota autonomiczna ma własną definicję – to, co legalne w Andaluzji, może być zakazane w Katalonii.
4. Zakup nieruchomości przez Polaków / cudzoziemców
Czy Polak może kupić nieruchomość w Hiszpanii bez rezydencji?
Tak – wystarczy NIE (numer identyfikacji cudzoziemca). Nie trzeba mieć rezydencji ani meldunku.
Czy mogę kupić nieruchomość zdalnie, bez przyjazdu do Hiszpanii?
Tak – przez notarialne pełnomocnictwo (poder) sporządzone w Polsce (z apostille) i przekazane hiszpańskiemu adwokatowi.
Czy potrzebuję adwokata przy zakupie?
Prawo tego nie wymaga, ale jest to absolutnie zalecane, zwłaszcza dla cudzoziemców (weryfikacja nota simple, obciążeń, urbanistyki).
5. Pełnomocnictwo, zarządzanie i pozostałe umowy
Jak działa pełnomocnictwo (poder) do zakupu lub wynajmu?
Pełnomocnictwo notarialne pozwala adwokatowi działać w Twoim imieniu (podpisywanie aktów, umów, rejestracja). Musi być precyzyjne co do zakresu uprawnień.
Czy umowa zarządzania najmem (gestión de alquiler) jest obowiązkowa?
Nie, ale bardzo zalecana przy wynajmie zdalnym. Określa obowiązki agencji (inkaso, naprawy, rozliczenia podatkowe Modelo 210).
Czy klauzule dodatkowe (np. zakaz zwierząt, palenia) są ważne?
Tak, o ile nie są abuzywne (nie mogą ograniczać praw podstawowych najemcy – art. 6 LAU i art. 82 TRLGDCU).