Czym jest najem turystyczny (VUT) w Hiszpanii?

Alquiler turístico nie jest "normalnym najmem". LAU wyłącza ze swojego zakresu cesję tymczasową umeblowanego mieszkania komercjalizowanego kanałami turystycznymi, gdy podlega odrębnym przepisom turystycznym (art. 5.e LAU). W praktyce oznacza to trzy poziomy ryzyka, które musisz opanować — w tej kolejności:

• 1. LAU — wyłącza VUT ze zwykłego reżimu najmu. Nieważne, co wpisujesz do umowy z gościem: 5-letniej ochrony ani prawa najemcy do przedłużenia nie ma.
• 2. Normativa autonómica i municipal — licencja i wymagania zależą od regionu: Comunitat Valenciana (Decreto 10/2021 i Decreto-ley 9/2024), Andalucía (Decreto 28/2016 i Decreto 31/2024). Każde miasto może nakładać własne ograniczenia lub moratorium na nowe licencje.
• 3. Wspólnota właścicieli — od 3 kwietnia 2025 r. prowadzenie VUT w nieruchomości objętej wspólnotą wymaga wyraźnej zgody 3/5 właścicieli. Ten wymóg omówimy szczegółowo poniżej.

⚠ Zmiana prawa od 3 kwietnia 2025 r. — kluczowe dla kupujących pod Airbnb

Od 3 kwietnia 2025 r. właściciel nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej musi uzyskać wyraźną zgodę wspólnoty na prowadzenie działalności turystycznej (art. 5 lit. e) LAU). Uchwała wymaga kwalifikowanej większości 3/5 głosów właścicieli. Przepis nie działa wstecz — istniejące licencje pozostają ważne. Jeśli kupujesz mieszkanie z myślą o Airbnb, sprawdzenie statusu wspólnoty jest absolutnie konieczne przed podpisaniem umowy.